Elkontroll i borettslag: krav | North Installasjon

Borettslag og sameier har et særskilt ansvar for det elektriske fellesanlegget. Et felles elektrisk anlegg som betjener mange boenheter representerer en betydelig risiko dersom det ikke vedlikeholdes og kontrolleres jevnlig. Regelmessig elkontroll kan forebygge brann, avdekke farlige feil og gi lavere forsikringspremie.

Mange styrer er usikre på hva som faktisk kreves, hva elkontroll innebærer, og hvilke fordeler det gir. I denne artikkelen gir vi deg en komplett oversikt over det styret trenger å vite.

Styrets ansvar for det elektriske anlegget

Internkontrollforskriften (forskrift om systematisk helse-, miljø- og sikkerhetsarbeid) stiller krav til at alle virksomheter skal ha et system for HMS-arbeid. Borettslag og sameier regnes som virksomheter i denne sammenhengen, og styret har derfor et lovpålagt ansvar for å ivareta sikkerheten i fellesanlegget.

I praksis betyr dette at:

Styret har ansvar for fellesanlegget. Det inkluderer hovedtavle, stigeledninger, fellesbelysning, garasjeanlegg, varmekabelanlegg i fellesarealer og alt annet elektrisk utstyr som tilhører borettslaget.
Beboerne har ansvar for egen leilighet. Installasjoner inne i den enkelte leilighet er beboerens ansvar, med mindre annet fremgår av vedtektene.
Styret bør legge til rette for kontroll av leiligheter. Selv om beboeren har ansvar for egen leilighet, har styret en overordnet interesse i å forebygge brann i hele bygget. Stikkprøvekontroll av leiligheter er derfor sterkt anbefalt.

Dersom det oppstår en brann som skyldes manglende vedlikehold av fellesanlegget, kan styremedlemmene holdes personlig ansvarlige. Det er derfor viktig å ta dette ansvaret på alvor og dokumentere at kontroller gjennomføres.

Hva innebærer elkontroll i borettslag?

En elkontroll i borettslag er mer omfattende enn en vanlig boligkontroll, fordi fellesanlegget gjerne er større og mer komplekst. Her er de viktigste delene av kontrollen:

Kontroll av fellesanlegg

Hovedtavle og underfordelinger. Elektrikeren kontrollerer tilstanden til hovedtavlen, sikringer, jordfeilbrytere og alle koblinger. Løse koblinger og overbelastede komponenter er blant de vanligste funnene.
Stigeledninger. Kablene som fører strøm fra hovedtavlen og ut til de enkelte leilighetene, kontrolleres for slitasje og kapasitet.
Fellesbelysning. Trappeoppganger, kjeller, loft, garasje og uteområder gjennomgås.
Garasjeanlegg. Garasjer med elbilladere, ventilasjonsanlegg og belysning har ofte høy belastning og bør kontrolleres nøye.
Varmekabelanlegg. Felles varmekabelanlegg i inngangspartier og garasjeinnkjørsler kontrolleres.

Stikkprøvekontroll av leiligheter

Det er anbefalt at borettslaget gjennomfører stikkprøvekontroll av et utvalg leiligheter i forbindelse med elkontroll av fellesanlegget. Typisk kontrolleres 10-20 % av leilighetene. Dette gir et bilde av den generelle tilstanden og avdekker eventuelle gjennomgående feil.

Termografering av el-tavler

Termografering er en metode der elektrikeren bruker et varmekamera for å avdekke unormal varmeutvikling i el-tavler og koblinger. Varme punkter kan være tegn på løse koblinger, overbelastning eller komponentfeil. Termografering er spesielt verdifullt i borettslag fordi det kan avdekke feil som ikke er synlige ved vanlig inspeksjon. Les mer om dette i vår fagartikkel om termografering.

Forsikringsrabatt ved elkontroll

En av de mest konkrete fordelene med elkontroll i borettslag er muligheten for forsikringsrabatt. Mange forsikringsselskaper tilbyr 5-15 % rabatt på forsikringspremien dersom borettslaget kan dokumentere at elkontroll er gjennomført.

For et borettslag med en årlig forsikringspremie på 200 000 til 500 000 kr kan dette utgjøre en besparelse på 10 000 til 75 000 kr per år. Over en femårsperiode kan besparelsen dermed bli betydelig, og i mange tilfeller vil rabatten alene dekke kostnaden for selve kontrollen.

For å kvalifisere for forsikringsrabatt kreves det normalt:

Rapport fra autorisert elektroentreprenør. Kontrollen må utføres av et firma med nødvendige autorisasjoner.
Dokumentasjon av funn og utbedringer. Rapporten må vise hva som er kontrollert, hvilke funn som er gjort, og at eventuelle avvik er utbedret.
Regelmessig oppfølging. De fleste forsikringsselskaper krever at kontrollen fornyes innen en viss periode, typisk hvert tredje til femte år.

Ta kontakt med forsikringsselskapet deres for å høre hvilke krav de stiller og hvilken rabatt de tilbyr. Be gjerne om dette skriftlig, slik at styret kan legge det frem i generalforsamlingen som en konkret besparelse.

Internkontroll av elektrisk anlegg

Elkontroll utført av elektriker hvert tredje til femte år er viktig, men det erstatter ikke behovet for løpende internkontroll. Internkontrollforskriften krever at borettslaget har et system for å ivareta sikkerheten mellom de profesjonelle kontrollene.

En god internkontrollplan for det elektriske anlegget bør inneholde:

Dokumentasjon. Samle all relevant dokumentasjon på ett sted: samsvarserklæringer, kontrollrapporter, oversikt over det elektriske anlegget og kontaktinformasjon til elektroentreprenør.
Rutiner for visuell sjekk. Styret eller vaktmester bør gjennomføre en enkel visuell sjekk av el-tavler og fellesanlegg minst en gang i året. Se etter misfarging, varmgang, løse ledninger eller uvanlige lyder.
Avvikshåndtering. Ha en rutine for hvordan avvik skal meldes inn, registreres og følges opp. Beboere bør vite hvem de skal kontakte dersom de oppdager elektriske feil i fellesarealer.
Oppfølging av tiltak. Dersom elkontroll avdekker feil, må styret sørge for at utbedring gjennomføres og dokumenteres.

En slik plan trenger ikke være komplisert. Et enkelt dokument med sjekkliste, ansvarlig person og dato for gjennomføring er ofte tilstrekkelig. Det viktigste er at det faktisk gjøres, og at det kan dokumenteres.

Hvor ofte bør borettslaget ta elkontroll?

Det finnes ingen lovpålagt frekvens for elkontroll i borettslag, men anbefalingene er tydelige:

Hvert 3-5 år for fellesanlegget. Dette er bransjens anbefaling og et krav fra de fleste forsikringsselskaper for å opprettholde rabatt.
Årlig visuell sjekk. En enkel visuell inspeksjon av el-tavler og fellesanlegg bør gjøres minst en gang i året, som del av internkontrollrutinene.
Ved større endringer. Dersom borettslaget installerer elbilladere, bygger om fellesarealer, eller det gjøres andre vesentlige endringer i det elektriske anlegget, bør det gjennomføres en kontroll i etterkant.
Eldre bygg. Borettslag med anlegg som er eldre enn 30 år bør vurdere hyppigere kontroller, for eksempel hvert tredje år.

Hva koster elkontroll for et borettslag?

Prisen for elkontroll varierer med borettslagets størrelse, anleggets kompleksitet og omfanget av kontrollen. Her er et overslag:

Type kontroll	Prisområde
Fellesanlegg (liten blokk, 10-20 enheter)	5 000 - 10 000 kr
Fellesanlegg (større borettslag, 50+ enheter)	10 000 - 15 000 kr
Stikkprøve leiligheter (per enhet)	500 - 1 500 kr
Termografering av el-tavler	2 000 - 5 000 kr

Kostnadene dekkes normalt over felleskostnadene og vedlikeholdsbudsjettet. Husk at besparelsen på forsikringspremien i mange tilfeller overstiger kostnaden for selve kontrollen.

Be gjerne om tilbud fra flere elektroentreprenører, og pass på at firmaet har de nødvendige autorisasjonene. En billig kontroll som ikke tilfredsstiller forsikringsselskapets krav, er ingen god investering.

Vanlige spørsmål om elkontroll i borettslag

Er elkontroll pålagt for borettslag? Elkontroll er ikke direkte pålagt i form av et eksplisitt lovkrav. Derimot krever internkontrollforskriften at borettslaget har et system for å ivareta helse, miljø og sikkerhet, og det elektriske anlegget er en sentral del av dette. I praksis betyr det at regelmessig elkontroll er den mest effektive måten å oppfylle forskriftens krav på.

Kan styret kreve tilgang til leilighetene? Ja, styret kan kreve tilgang til leilighetene for nødvendig ettersyn og vedlikehold, forutsatt at beboerne varsles i rimelig tid. Borettslagsloven gir styret denne retten. Normalt gis det minst 14 dagers varsel, og beboerne får velge mellom flere tidspunkter.

Hva med samsvarserklæring? Alt elektrikerarbeid som utføres i Norge skal dokumenteres med en samsvarserklæring. Denne erklæringen bekrefter at arbeidet er utført i samsvar med gjeldende forskrifter og normer. Styret bør oppbevare alle samsvarserklæringer knyttet til fellesanlegget, og beboere bør oppbevare samsvarserklæringer for arbeid utført i egen leilighet.

Hvem betaler for elkontroll? Kontroll av fellesanlegget dekkes av felleskostnadene og er en del av borettslagets vedlikeholdsansvar. Dersom det gjennomføres stikkprøvekontroll av leiligheter initiert av styret, dekkes normalt også dette av fellesbudsjettet. Hvis en beboer ønsker en full elkontroll av sin egen leilighet utover stikkprøven, må beboeren selv dekke denne kostnaden.

Kom i gang med elkontroll for borettslaget

North Installasjon er autorisert elektroentreprenør og utfører elkontroll for borettslag og sameier i Oslo-området. Vi hjelper styret med alt fra planlegging og gjennomføring til rapport og oppfølging av avvik.

Vi tilbyr: